Wat mag u verwachten van uw makelaar en wat is de rol van de makelaar?
Een NVM-makelaar mag niet tegelijkertijd optreden als aankoop- en verkoopmakelaar ten aanzien van hetzelfde pand. De verkoopmakelaar behartigt dus alleen de belangen van u als verkoper.
Welke elementen komen er allemaal kijken bij het verkopen van een woning?
Hieronder vindt u meer informatie over welke onderdelen er allemaal bij komen kijken wanneer u een huis wilt verkopen. Het is mogelijk dat Van der Borden Vastgoedprofessionals u bij alle stappen ondersteunt.
Het bepalen van de verkoopprijs
Natuurlijk wilt u uw huis voor de beste prijs verkopen, maar wat is dan de beste prijs? Een te hoge vraagprijs kan leiden tot weinig of geen belangstelling en een te lage vraagprijs gaat ten koste van de opbrengst. Een realistische vraagprijs ligt daar dus precies tussenin.
De vraagprijs is niet hetzelfde als de waarde van de woning, want in de vraagprijs is vaak ruimte verwerkt om te onderhandelen. Ook de gewildheid van de woning, de persoonlijke situatie van u als verkoper en de zoekcategorieën op Funda.nl spelen een rol in het bepalen van de vraagprijs.
Het is mogelijk om zelf de vraagprijs te bepalen, maar het wordt aangeraden om u te laten adviseren door een NVM-verkoopmakelaar. Zo komen onze specialisten langs om het huis te inspecteren en tijdens deze inspectie leggen wij indien nodig alle woningkenmerken vast in een opnamerapport. Als het om een oude woning gaat of als er gebreken aan het huis zijn, adviseren wij u om bepaalde clausules op te nemen.
Aanvullend vergelijken wij, met behulp van de NVM-database, de marktprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving en geven wij advies over het verplichte energielabel. Het opnamerapport en de aanvullende informatie over de woning vormen samen de basis voor de vraagprijs die wij u zullen adviseren.
Verschillende soorten clausules bij de verkoop van het huis
Zoals hierboven al kort benoemd kunt u als verkoper speciale clausules opnemen in de koopovereenkomst. Deze clausules neemt u op om uzelf te beschermen en om te voorkomen dat u aansprakelijk bent voor verborgen gebreken van de woning. Dit zijn de meest voorkomende clausules:
Ouderdomsclausule
In het geval van een oudere woning kan een ouderdomsclausule worden opgenomen. Dit wijst de koper op het feit dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit lager zou kunnen liggen dan bij nieuwere woningen.
Niet-bewoningsclausule
Als een verkoper de woning zelf niet heeft bewoond kan een niet-bewoningsclausule van toepassing zijn. Dit kan bijvoorbeeld als de woning door erfgenamen wordt verkocht. Deze clausule geeft aan dat de verkoper niet op de hoogte kan zijn van de eigenschappen van de woning, omdat de verkoper niet in de woning heeft gewoond.
Wij zijn bekend met dit soort clausules en alle andere zaken in een koopovereenkomst, waarbij wij goed kunnen inschatten of het opnemen van clausules een verstandige keuze voor u is.
Het bepalen van het definitief energielabel
Alle woningen in Nederland hebben een energielabel en dit geeft informatie over de energieprestatie van een woning. De labels lopen van A tot en met G. Met een A-label heeft u een energiezuinige woning en bij labelklasse G zijn er veel verbeteringen mogelijk op het gebied van de energieprestatie.
Er is altijd sprake van een voorlopig en een definitief energielabel. In 2015 heeft de overheid iedere woning een voorlopig energielabel gegeven dat is gebaseerd op gegevens uit het Kadaster. Omdat veel informatie met betrekking tot de huidige situatie van een woning niet in het Kadaster staat, kan een woning in de praktijk een beter of slechter energielabel hebben. Daarom wordt een definitief energielabel vastgesteld door een erkend deskundige.
Wanneer u uw woning wilt verkopen bent u verplicht om een definitief energielabel te laten opmaken door een deskundige. Officieel hoeft u dit label pas te overhandigen tijdens de overdracht bij de notaris, alleen wil de koper vaak wel inzicht in het definitieve energielabel voordat deze de woning koopt. Daarom is het verstandig om het energielabel op tijd op te maken, zodat de koop niet uitgesteld hoeft te worden. Van der Borden Vastgoedprofessionals kan een goede deskundige aanraden.
Wat valt er allemaal onder makelaarscourtage?
Als u besluit uw woning te verkopen met behulp van Van der Borden Vastgoedprofessionals, betaalt u ons courtage. Dit is een vergoeding voor de werkzaamheden die wij voor u verrichten. De vergoeding bestaat meestal uit een percentage van de verkoopprijs.
De courtage wordt betaald op het moment van de eigendomsoverdracht bij de notaris. Gemaakte kosten, zoals het maken van de fotoreportage, worden separaat in rekening gebracht. Daarnaast spreekt u van tevoren duidelijk af welke verkoopactiviteiten de makelaar op zich neemt en welke activiteiten u als verkoper zelf verricht. De courtage en andere afspraken leggen wij vast in een ‘opdracht tot dienstverlening’.
Een opdracht tot dienstverlening eindigt niet altijd met een vervulde opdracht (een geslaagde transactie). Dit kan komen doordat u als verkoper de opdracht wilt intrekken of dat de verkoopmakelaar besluit om de opdracht terug te geven. Als de makelaar de opdracht teruggeeft kan hij alleen de gemaakte kosten in rekening brengen.
Het publiciteitsplan opstellen middels Funda & social media
Alleen het plaatsen van een bord in de tuin is niet genoeg om uw woning onder de aandacht van een grote doelgroep te brengen. Daar is meer voor nodig. Gelukkig zijn er veel manieren om uw huis onder de aandacht te brengen bij potentiële kopers.
Met het grootste aanbod van woningen, de meeste bezoekers op hun website én de meest verkopen van woningen, is Funda.nl de grootste huizensite van Nederland. Bijna alle woningzoekers beginnen namelijk hun zoektocht op Funda.nl. Het plaatsen van uw woning op Funda.nl is daarom van het allergrootste belang.
Zodra uw huis live online op Funda.nl verschijnt, kan het enorm veel vertoningen verkrijgen. Daarom is het verstandig om uw huis zo goed mogelijk te presenteren. Een sterke presentatie bestaat uit een uitgebreide omschrijving van de woning, het duidelijk vermelden van de kenmerken, een uitgebreide professionele fotoreportage en heldere informatie over de locatie en de buurt. Hoe completer uw woningpresentatie, hoe beter de woning scoort op Funda. De plaatsing van uw woning op Funda.nl kan alleen via een NVM-makelaar en Van der Borden Vastgoedprofessionals kan u hier dus in ondersteunen.
Social media speelt een steeds grotere rol bij de verkoop van woningen. Voorheen gebruikten makelaars hun etalages. Dit verschuift momenteel steeds meer naar online kanalen zoals social media. U kunt dit zien als een online etalage voor de verkoop van uw woning. Door de woning op verschillende online kanalen en platformen te plaatsen, bereikt u een groot aantal geïnteresseerden in de regio en krijgt uw woning extra aandacht onder potentiële kopers.
Van der Borden Vastgoedprofessionals als úw NVM-verkoopmakelaar
Van der Borden Vastgoedprofessionals adviseert over een strategisch publiciteitsplan op basis van uw budget en wensen. Ook geven wij advies over de presentatieproducten die daarvoor nodig zijn. Denk bijvoorbeeld aan een uitgebreide fotoreportage, plattegronden, een virtuele rondleiding of zelfs een videotour van uw woning.
Uw woning verkoopklaar maken
Voordat uw woning in de verkoop kan zijn er een aantal voorbereidingen nodig. Onderstaande tips helpen u om uw woning volledig verkoopklaar te maken.
Opruimen
Nu u toch gaat verhuizen is dit het perfecte moment om uw huis eens flink op te ruimen. Gooi spullen die weg mogen weg of breng een aantal meubels tijdelijk naar een opslag. Zo creëert u ruimte in huis en lijkt de woning groter. Vergeet ook niet de tuin: door de struiken te snoeien en het onkruid te verwijderen, ziet alles er een stuk netter en gezelliger uit.
Schoonmaken
Het is prettig wanneer bezoekers een schoon en fris huis betreden. Daarom is het verstandig om een flinke schoonmaakbeurt voor de bezichtiging te doen. Voornamelijk de keuken en badkamer moeten extra schoon en daarnaast schimmelvrij zijn. Lucht voor de bezichtiging het huis ook lekker door, zodat onaangename geuren verdwijnen.
Reparatie in plaats van verbouwing
Helaas heeft het niet meer veel zin om voor de verkoop van uw woning een verbouwing te doen, aangezien dit niet het geld oplevert dat u erin steekt. Zijn er gebreken? Dan helpt het wel om deze te repareren! Denk hierbij aan een verse lik verf, het vervangen van de losse deurklinken of het opnieuw kitten van verouderde kit. Potentiële kopers zijn namelijk geneigd om de minpunten beter te onthouden dan pluspunten. Door deze zoveel mogelijk weg te nemen, bent u ze voor.
Verwijder persoonlijke spullen
Door het opbergen van persoonlijke spullen zoals foto’s en tekeningen worden kijkers minder afgeleid. Wanneer persoonlijke spullen en nog hangen, kan dit er namelijk voor zorgen dat het voelt alsof de koper op visite is in plaat van dat zij kijken naar hun toekomstige huis. Een neutrale uitstraling zorgt ervoor dat ze zich beter kunnen open stellen voor de potentie van de woning.
Bouwtekeningen
Zijn er bepaalde aspecten aan de woning die kunnen resulteren in een moeilijke verkoop? U kunt ervoor kiezen om tekeningen te laten maken door een architect die de potentie die de woning biedt laat zien. Heeft de koper meteen inzicht in mogelijkheden hoe het huis er ook uit kan zien.
De bezichtigingen
De bezichtigingen beginnen zodra de eerste potentiële kopers een bezichtiging hebben aangevraagd. Dit loopt via ons als uw makelaar. Wij coördineren en begeleiden de bezichtigingen in overleg met u.
Wij stemmen in overleg met u het tijdstip van de bezichtigingen af en u hoeft hier zelf niet bij aanwezig te zijn. Dit zorgt ervoor dat kijkers minder afgeleid zijn doordat het gevoel van op visite zijn er niet is. Zo kunnen zij zich beter inleven in hoe het is om in de woning te wonen. Bij een makelaar zijn kopers namelijk ook eerlijker en kritischer. Dit geeft de makelaar de kans om in te springen op de feedback en mogelijkheden aan te dragen hoe ze zaken anders zouden kunnen aanpakken. Denk aan advies over de indeling of zelfs een verbouwing.
Tijdens de bezichtigingen wordt door de makelaar in kaart gebracht waarom de kandidaat-kopers geïnteresseerd in zijn en wat de veel gestelde vragen zijn. Deze informatie is van belang voor het bepalen van de strategie in de vervolgfase en uiteraard bij de onderhandelingen die eraan liggen te komen. Wij brengen daarom na de bezichtigingen verslag bij u uit over de feedback die wij ontvangen van de kijkers.
De onderhandelingen
Er zijn verschillende methodes om het biedingsproces te organiseren.
Eén-op-één onderhandelingen
Wanneer u een het eerste bod hebt ontvangen en u brengt een tegenbod uit of als u meldt dat u in onderhandeling bent, start officieel de status van “in onderhandeling zijn”. Biedt iemand de vraagprijs? Dan bent u als verkoper niet verplicht uw woning te verkopen. U mag namelijk besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen.
U kunt met meerdere personen tegelijk onderhandelen. Dus ook als u al in onderhandeling bent, mag iemand anders een bod doen. Wij melden dit dan aan alle biedende partijen.
Gesloten inschrijving
Het kan voorkomen dat er zoveel belangstellenden die (meer dan) de vraagprijs bieden of dichtbij de vraagprijs zitten, dat het moeilijk is om te bepalen wie dan de beste koper is. U kunt er dan, in overleg met ons, voor kiezen om een inschrijvingsprocedure te starten. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. Als verkoper moet u wel eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken nakomen, voordat de procedure veranderd wordt.
Ondertekening van de koopovereenkomst
Bent u het met de koper eens over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken? Gefeliciteerd, dan heeft u een overeenstemming bereikt! De gemaakte afspraken worden dan vastgelegd in een koopovereenkomst die wij voor u opstellen.
Samen met onze makelaar loopt u de koopovereenkomst door om te zien of alle gegevens kloppen en, waar nodig, wordt er toelichting gegeven. Zo weet u precies waar u uw krabbel onder zet.
De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper een kopie heeft ontvangen. De koopovereenkomst gaat daarna naar de notaris en de koper heeft vervolgens een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin hij zonder opgaaf van reden alsnog de koop kan ontbinden.
De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper is overgedragen. Zijn de drie dagen verstreken? Dan is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
Ondertekening kan ook digitaal gebeuren. Iedereen die moet ondertekenen, kan dit vanaf zijn of haar eigen computer doen.
De eigendomsoverdracht
De ondertekende koopovereenkomst en alle relevante stukken gaan samen met een kopie van uw identiteitsbewijs naar de notaris. Zodra de koopovereenkomst is ontvangen, stelt de notaris een datum, plaats en tijdstip vast voor het ondertekenen van de akte van levering. Ook vraagt de notaris bij u rechtstreeks heel wat informatie over de woning op, bijvoorbeeld de aanslag voor gemeentelijke belastingen.
Een aantal dagen voor het tekenen van de leveringsakte krijgt u van de notaris een concept en een nota van de kosten die betaald moeten worden. Controleer goed of alle gegevens kloppen! Wij helpen u hierbij en houd er rekening mee dat de koper het recht heeft vóór de levering de woning te inspecteren om te zien of deze nog in de afgesproken staat is. Kort van te voren maken wij met beide partijen een afspraak om de woning door te lopen en de meterstanden te noteren.
Op de dag van levering gaat u naar de notaris. Door de Coronamaatregelen mogen wij hier niet meer bij aanwezig zijn. De koper betaalt de koopsom op het tijdstip dat is afgesproken en, als dat van toepassing is, de prijs voor de roerende zaken die u achterlaat. Daarnaast zorgt de notaris voor de afrekening van de zakelijke lasten zoals de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten. De notaris regelt ook de aflossing van de eventuele lopende hypotheek op het huis en de betaling van de rekening aan uw makelaar. Het saldo dat overblijft maakt de notaris over op uw rekening. Het geld ontvangt u nadat de akte is ingeschreven in het Kadaster. Dit is meestal één werkdag na levering.
Als laatste tekent u dan de akte van levering. Officieel bent u geen eigenaar meer van uw huis, wanneer u de akte van levering bij de notaris hebt ondertekend en deze is ingeschreven bij het Kadaster.
Waarom een verkoopmakelaar van Van der Borden Vastgoedprofessionals?
Het verkopen van een huis is voor de meeste mensen geen dagelijkse kost. Juist dan is het fijn als een deskundig en betrouwbaar persoon u begeleidt en adviseert. Iemand die de markt kent en scherp onderhandelt. Iemand die úw belangen voorop stelt.
Wij onderhandelen namens u. Wij kennen de lokale situatie en weten precies wat er bij de verkoop van een huis komt kijken. Wij wijzen u op valkuilen en gebreken, zodat u niet voor onverwachte kosten of voor nare verrassingen komt te staan. Uiteraard wordt u geholpen bij het bepalen van de juiste verkoopstrategie, zodat u uw huis kunt verkopen voor de beste prijs en tegen de meest gunstige voorwaarden.
Van der Borden Vastgoedprofessionals ís zo’n makelaar. Bij ons bent u aan het juiste adres! Of u nu het gehele verkoopproces uit handen wil geven of alleen een deel ervan.
