Binnenkijken bij de taxateur: wat bepaalt de waarde van een woning?

Een huis kopen of verkopen gaat gepaard met veel emotie. Maar als het op de financiering aankomt, draait het om de harde cijfers. Hoe komt de waarde van een woning eigenlijk tot stand? Hoe kijkt een taxateur naar een woning en wat is het verschil tussen een taxatie en een bouwkundige keuring? Welke invloed hebben bijvoorbeeld verduurzaming en karakteristieke details op de waarde?

We duiken in de wereld van woningwaardering en stelden onze taxateur Samuel de vragen die die huiseigenaren ons vaak stellen.

De WOZ-waarde was vorig jaar veel lager, hoe kan dat?

"Dat is misschien wel het grootste misverstand dat we tegenkomen. Ik leg het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde altijd heel simpel uit: de WOZ-waarde is een automatische waardering van de gemeente, puur in het leven geroepen om belastingen te bepalen. Deze loopt bovendien altijd achter. Voor 2026 is de peildatum van de WOZ bijvoorbeeld 1 januari 2025. Je kijkt dus naar een waarde van ruim een jaar (en soms wel bijna twee jaar) geleden. Bovendien is de WOZ-waarde een berekening van een computer en die computer komt niet bij de woning kijken naar de staat van de woning. 

Bij een taxatie kijken we juist naar de actuele marktwaarde van de woning. Daarbij spelen onder andere de ligging, de kenmerken van de woning, de staat van onderhoud en afwerkingsniveau een belangrijke rol. Ook recente verkopen van vergelijkbare woningen in de omgeving zijn belangrijk bij het bepalen van de marktwaarde.

Veel mensen verwarren een taxatie met een bouwkundige keuring. Wat is het verschil?

"Een taxatie is absoluut niet hetzelfde als bouwkundig rapport. Tijdens een taxatie beoordeel ik de woning wel op zichtbare kenmerken en de onderhoudstoestand, omdat die van invloed kunnen zijn op de waarde. Als ik bijvoorbeeld een verrot kozijn constateer, neem ik dat mee in mijn beoordeling. Wanneer er sprake is van grotere bouwkundige uitdagingen zal ik adviseren een aanvullende bouwkundige keuring te doen.

Wij bekijken en waarderen als taxateur de huidige situatie, maar op een heel ander detailniveau dan een bouwkundig inspecteur."

Waar let je al op zodra je de straat in rijdt, nog vóór je de voordeur bereikt?

"Het taxeren begint eigenlijk al zodra ik de straat in rijdt. De omgeving speelt namelijk een belangrijke rol bij de waardering van de woning. Ik kijk bijvoorbeeld naar de ligging ten opzichte van voorzieningen en naar factoren die de aantrekkelijk van een locatie kunnen beinvloeden. Denk aan een school, sportvoorziening, appartementencomplex of een drukke weg. Ook positieve aspecten spelen mee, zoals de aanwezigheid van een station, winkels of een vrij uitzicht. Uiteindelijk gaat het om het totaalbeeld van de woning en al die puzzelstukjes wegen mee."

Hoe zwaar weegt verduurzaming tegenwoordig mee in de waardebepaling?

"Daar kan ik heel kort over zijn: dat heeft een enorme invloed! Verduurzaming speelt een steeds belangrijkere rol bij de waardering van woningen. Een goed energielabel en voorzieningen zoals goede isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp kunnen een aanzienlijk verschil in waarde brengen. 

Als je bijvoorbeeld twee vergelijkbare woningen uit de jaren ‘60 naast elkaar zet, waarbij de éen energielabel A heeft (met bijvoorbeeld een warmtepomp) en de andere woning heeft energielabel E, resulteert dat in een groot verschil in de uiteindelijke marktwaarde. Hoe groot dat verschil precies is, verschilt per woning en situatie, maar we zien wel dat het van grote invloed is. 

Zijn er kleine details in een woning die de waarde stiekem flink verhogen?

"Zeker. Karakteristieke eigenschappen en sfeer kunnen een woning bijzonder aantrekkelijk maken. Denk bijvoorbeeld aan een monumentaal pand of een jaren '30 woning met originele en-suite deuren, glas-in-lood of andere authentieke details. Het hoeft niet eens iets hightechs te zijn, maar de authentieke uitstraling en hoe een woning 'voelt' doen heel veel voor de uiteindelijke waardering. Dit soort kenmerken kunnen voor potentiële kopers van grote betekenis zijn en daarmee ook van invloed op de marktwaarde."

De woningmarkt verandert voortdurend. Hoe zorg jij ervoor dat je tot een actuele en objectieve waardering komt?

"Dat is de kern van ons vak. Wij hebben als taxateurs toegang tot actuele informatie over woningen en recente transacties in de omgeving. Die gegevens gebruiken wij als referentie bij het bepalen van de marktwaarde. Door verschillende relevante gegevens met elkaar te vergelijken, komen we tot een objectief onderbouwde waardering.’’

Hoe kan een huiseigenaar zich het beste voorbereiden op jouw komst?

"Zorg er vooral voor dat het huis netjes en opgeruimd is! Tijdens de taxatie neem ik de verschillende ruimtes op, meet ik deze in en maak ik foto’s voor het rapport. Ook moet ik de bouwkundige staat en de inhoud goed kunnen beoordelen. Een opgeruimde en goed toegankelijke woning maakt de opname voor iedereen een stuk prettiger. Het is niet nodig om vooraf allerlei documentatie te verzamelen, dat regelen wij.’’

Zijn er kleine aanpassingen die ik nog kan doen voordat de woning wordt getaxeerd?

"Zeker! Het is altijd goed om achterstallig onderhoud aan te pakken. Denk bijvoorbeeld aan schilderwerk dat nodig is of kleine gebreken die eenvoudig te herstellen zijn. Alles wat je doet om het huis er strakker en beter uit te laten zien, helpt. Alles wat je in positieve zin aanpakt, heeft direct invloed op de algehele indruk en daarmee op de getaxeerde waarde van de woning."

Handig om te weten: wanneer heb ik een taxatierapport nodig?

‘’Wij worden voor verschillende situaties ingeschakeld om een taxatierapport op te stellen. Je kunt denken aan:

• De aankoop van een nieuwe woning en de bijbehorende financiering
• Het oversluiten of verhogen van de huidige hypotheek
• Het aanvragen van een overbruggingshypotheek
• Het vaststellen van de waarde in verband met een erfenis
• Het vaststellen van de waarde bij een echtscheiding

Het doel van de taxatie bepaalt mede welk type rapport nodig is. Er is namelijk een verschil tussen een NWWI (gevalideerd) rapport en een ongevalideerd taxatierapport. Bij het aanvragen van een hypotheek vraagt de geldverstrekker eigenlijk altijd een NWWI taxatierapport. Het opgestelde taxatierapport wordt dan door de NWWI gecontroleerd en gevalideerd volgens de daarvoor geldende richtlijnen. 

Een ongevalideerd rapport kan in andere situaties passend zijn, bijvoorbeeld wanneer de waarde alleen nodig is voor een verdeling binnen een nalatenschap of bij een echtscheiding en er geen financiering aan gekoppeld is. Wel is het belangrijk om vooraf te controleren welk type rapport in jouw specifieke situatie wordt gevraagd.’’

Zelf benieuwd naar de waarde van uw woning?

Heeft u binnenkort een (gevalideerd) taxatierapport nodig of bent u benieuwd wat uw woning op dit moment waard is? Neem gerust [link naar contactpagina] contact met ons op. Onze taxateurs komen graag bij je langs!